Con una significativa sentenza del 16 aprile 2026, la Corte d’Appello di Genova, Seconda Sezione Civile, ha accolto l’appello proposto da una comproprietà alberghiera assistita dal nostro Studio, riformando la decisione di primo grado e respingendo la domanda di annullamento delle deliberazioni assembleari impugnate.
Il principio centrale della pronuncia è che la comproprietà alberghiera, per le sue peculiari caratteristiche, costituisce una comunione e non un condominio, con conseguente applicazione della disciplina codicistica della comunione.
La Corte ha chiarito che l’elemento determinante è la natura del diritto acquistato dai partecipanti: ciascun comproprietario è titolare di una quota indivisa dell’intero complesso immobiliare destinato ad albergo, e non di una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva. Il diritto di prenotare e utilizzare una camera per determinati periodi ha natura obbligatoria nei confronti del gestore alberghiero e non modifica la configurazione del diritto reale.
Manca, pertanto, il presupposto essenziale del condominio, ossia la compresenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva- anche se in uso turnario - e parti comuni.
Da tale qualificazione discende una conseguenza fondamentale: alle deliberazioni assembleari e alla loro impugnazione si applicano le norme sulla comunione, in particolare l’art. 1109 c.c., e non automaticamente quelle sul condominio. Anche l’eventuale richiamo regolamentare alle disposizioni condominiali assume valore soltanto integrativo e analogico.
La pronuncia si inserisce in un significativo indirizzo giurisprudenziale, già espresso, tra le altre, dalle seguenti recenti decisioni, ex multis: Corte d’Appello di Bari, sentenza n. 428/2025; Tribunale di Foggia, sentenze nn. 462/2026 e 492/2023; Tribunale di Genova, sentenze nn. 1078/2026 e 476/2023; Tribunale di Belluno, sentenza n. 7/2026.
La Corte ha inoltre precisato che l’indivisibilità del complesso, derivante dalla sua destinazione alberghiera ai sensi dell’art. 1112 c.c., non ne esclude la natura di comunione, ma impone un’effettiva tutela del bene comune e del valore delle quote dei partecipanti.
Il risultato ottenuto dal nostro Studio assume particolare rilievo perché contribuisce a rafforzare un orientamento interpretativo che riconosce alla comproprietà alberghiera una precisa identità giuridica, distinguendola dal condominio e assicurando l’applicazione della disciplina coerente con l’effettiva natura dei diritti dei comproprietari.
